Flächennutzungsplan Deckblatt Nr. 36 "SO Parkplatz Gasthaus Forster am See" der Gemeinde Eching
- Behandlung und Abwägung der Stellungnahmen der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und Abwägung der Stellungnahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB -

 

 

1.1

Bayerisches Landesamt für Denkmalpflege

1.2

Deutsche Telekom Technik

1.3

Gemeinde Bruckberg

1.4

Gemeinde Buch am Erlbach

1.5

Gemeinde Vilsheim

1.6

Landratsamt Landshut - Gesundheitsamt

1.7

Handwerkskammer Ndb Oberpfalz

1.8

Wasserwirtschaftsamt Landshut

1.9

Zweckverband Wasserversorgung Isar-Vils

 

 

Sofern in den nachfolgenden Stellungnahmen nicht hervorgehoben, gelten die Beschlussvorschläge zu beiden Bauleitplanverfahren. Wenn sich die Aussagen auf eine der beiden Bauleitplanungs-Ebenen beschränken sind diese mit Kursivdruck gesondert gekennzeichnet. Die Nummerierung der Stellungnahmen beruht überwiegend auf der Reihenfolge des Fassungsdatums der Schreiben.

 

 

 

 

 

 

 

 

Gemeinde Wang, VG Mauern, Schreiben vom 11.08.2023

 

2.1

Seitens der VG Mauern - Gemeinde Wang werden keine Einwände eingelegt.

 

 

 

Stadt Moosburg an der Isar, Schreiben vom 18.08.2023

 

2.3

Keine Äußerung

 

 

 

Stadt Landshut, Schreiben vom 21.09.2023

 

2.5

Die Stadt Landshut hat zur Aufstellung des Bebauungs- und Grünordnungsplans "SO Parkplatz Gasthaus Forster am See" und zur Änderung des Flächennutzungsplanes durch Deckblatt Nr. 36 keine Anregungen vorzubringen.

 

 

 

Gemeinde Tiefenbach, Schreiben vom 28.09.2023

 

2.6

Vorgenannte Bauleitplanung der Gemeinde Eching wurde in der Gemeinderatssitzung vom 05.09.2023 vom Gemeinderat ohne Erinnerung zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

Amt für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Landshut, Schreiben vom 10.08.2023

3.1a

die Planungsgrundlage entspricht, soweit ersichtlich, dem aktuellen Katasterstand.

 

Die Stellungnahme des Amtes für Digitalisierung, Breitband und Vermessung Landshut vom 10.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

 

3.1b

Allerdings möchte ich darauf hinweisen, dass die östliche Grenze des Flurstücks 42/4 zwar abgemarkt ist, jedoch mit einer Genauigkeit von nur ca. 30 cm.

 

Der Hinweis zur östlichen Grenze des Flurstücks Fl.Nr. 42/4 wird bei der Bauausführung beachtet.

 

Energienetzte Bayern GmbH & Co. KG, Schreiben vom 17.08.2023

 

3.2

Von ihrem Vorhaben sind keine Gasleitungen der Energienetze Bayern GmbH & Co. KG betroffen.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen in unserem Hause unter der Telefonnummer

08122/9779-16 gerne zur Verfügung.

 

Die Stellungnahme der Energienetze Bayern GmbH &Co. KG vom 17.08.2023 wird zu Kenntnis genommen.

 

 

Die Stellungnahme der Regierung von Niederbayern vom 17.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Regionaler Planungsverband Landshut, Schreiben vom 21.08.2023

 

3.4

Die Gemeinde Eching beabsichtigt die Änderung des Flächennutzungsplanes durch Deckblatt Nr. 36 und die Aufstellung des Bebauungsplanes "SO Parkplatz Gasthaus Forster See". Dadurch soll die Errichtung von Parkflächen ermöglicht werden.

Von Seiten des Regionalen Planungsverbandes Landshut bestehen keine Bedenken gegen die vorgelegte Planung.

 

Die Stellungnahme des Regionalen Planungsverbands Landshut vom 21.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Bayernwerk Netz GmbH, Schreiben vom 22.08.2023

 

3.5a

Gegen das o. g. Planungsvorhaben bestehen keine grundsätzlichen Einwendungen, wenn dadurch der Bestand, die Sicherheit und der Betrieb unserer Anlagen nicht beeinträchtigt werden.

In dem von Ihnen überplanten Bereich befinden sich von uns betriebene Versorgungseinrichtungen.

 

Die Stellungnahme der Bayernwerk Netz GmbH vom 22.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

3.5b

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3.5b

Kabel

Der Schutzzonenbereich für Kabel beträgt bei Aufgrabungen je 0,5 m rechts und links zur Trassenachse.

Wir weisen darauf hin, dass die Trassen unterirdischer Versorgungsleitungen von Bepflanzung freizuhalten sind, da sonst die Betriebssicherheit und Reparaturmöglichkeit eingeschränkt werden. Bäume und tiefwurzelnde Sträucher dürfen aus Gründen des Baumschutzes (DIN 18920) bis zu einem Abstand von 2,5 m zur Trassenachse gepflanzt werden. Wird dieser Abstand unterschritten, so sind im Einvernehmen mit uns geeignete Schutzmaßnahmen durchzuführen.

Beachten Sie bitte die Hinweise im "Merkblatt über Bäume, unterirdische Leitungen und Kanäle", Ausgabe 2013 vom FGSV Verlag www.fgsv-verlag.de (FGSV-Nr. 939), bzw. die DVGW-Richtlinie GW125.

Hinsichtlich der in den angegebenen Schutzzonenbereichen bzw. Schutzstreifen bestehenden Bau- und Bepflanzungsbeschränkung machen wir darauf aufmerksam, dass Pläne für Bau- und Bepflanzungsvorhaben jeder Art uns rechtzeitig zur Stellungnahme vorzulegen sind. Dies gilt insbesondere für Straßen- und Wegebaumaßnahmen, Ver- und Entsorgungsleitungen, Kiesabbau, Aufschüttungen, Freizeit- und Sportanlagen, Bade- und Fischgewässer und Aufforstungen.

Das beiliegende "Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen" ist zu beachten. Die beiliegenden "Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen" sind zu beachten.

Auskünfte zur Lage der von uns betriebenen Versorgungsanlagen können Sie online über unser Planauskunftsportal einholen. Das Portal erreichen Sie unter: https://www.bayernwerk-netz.de/de/energie-service/kundenservice/planauskunftspor-tal.html

Wir bedanken uns für die Beteiligung am Verfahren und stehen Ihnen für Rückfragen jederzeit gerne zur Verfügung. Wir bitten Sie, uns bei weiteren Verfahrensschritten zu beteiligen.

 

Anlagen:

Merkblatt Auszug aus DIN VDE 0105-100 (Stand 2015-10)

Merkblatt zum Schutz der Verteilungsanlagen

Sicherheitshinweise für Arbeiten in der Nähe von Kabel-, Gas- und Freileitungen

 

Die Hinweise (vorhandene Kabel, Merkblatt Bäume) werden beachtet und bei der Bauausführung umgesetzt.

 

 

IHK für Niederbayern in Passau, Schreiben vom 29.08.2023

 

3.6

Zum o.g. Verfahren liegen uns aktuell keine Informationen vor, die gegen die Planungen sprechen. Von Seiten unserer Kammer selbst sind keine Planungen beabsichtigt bzw. Maßnahmen bereits eingeleitet die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebiets bedeutsam sein könnten.

 

Die Stellungnahme der IHK für Niederbayern in Passau vom 29.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

 

Die Stellungnahme des Staatlichen Bauamts Landshut vom 31.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Bayerischer Bauernverband, Schreiben vom 06.09.2023

 

3.8

 

Aus Sicht des Bayerischen Bauernverbandes (Kreisverband Landshut) bestehen keine Bedenken gegen den aktuellen Stand der Planung.

Hinweise zu umliegenden landwirtschaftlichen Flächen, zu Pflanzabständen sowie der Erreichbarkeit der angrenzenden Flnr. 42/5 auch mit großen landwirtschaftlichen Fahrzeugen sind in den Planungsunterlagen enthalten.

 

Die Stellungnahme des Bayerischen Bauernverbands vom 06.09.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

 

 

 

Landratsamt Landshut - untere Naturschutzbehörde, Schreiben vom 23.08.2023

 

4.1a

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan (mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage)

Der Umweltbericht deckt alle Belange des Naturschutzes ab.

Durch die Vermeidungs- und Verringerungsmaßnahmen ist ein Faktor von 0,2 gerechtfertigt. Mit der FFH und SPA Vorprüfung besteht Einverständnis.

 

Die Stellungnahme des Landratsamts Landshut - untere Naturschutzbehörde vom 23.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

4.1b

 

 

 

 

 

 

 

4.1b

 

 

Da der Parkplatz im Außenbereich liegt und dort nur einheimische Gehölze gepflanzt werden dürfen (§ 40 BNatschG Ausbringen von Pflanzen und Tieren) sind folgende Gehölze aus der Artenliste 0.5.1 zu entfernen:

 

Pyrus calleryana ´Chanticleer´ Chinesische Wild-Birne

Weitere Arten können der angehängten Liste der einheimischen Gehölze aus dem Landkreis Landshut entnommen werden.

 

Anlage:

Liste der einheimischen Gehölzarten für den Landkreis Landshut

 

Die Chinesische Wild-Birne wird ersatzlos aus der Artenliste 0.5.1 der textlichen Festsetzungen gestrichen.

 

 

Amt für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Abensberg-Landshut, Schreiben vom 24.08.2023

 

4.2a

 

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan, gegliedert nach Sachkomplexen, je-weils mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage

Die Straßen und Wege rund um das Planungsgebiet sind wichtige Zufahrten zu den landwirtschaftlichen Grundstücken. Diese müssen für den landwirtschaftlichen Verkehr jederzeit befahrbar bleiben.

Zu beachten ist, dass selbstfahrende Arbeitsmaschinen (Mähdrescher) baubedingt eine Außenbreite von bis zu 3,50 m haben. Bei nasser Witterung sind auch Kurzzeiterlaubnisse nach § 29 Abs. 3 Satz 1 StVO für Fahrzeugbreiten bis max. 4,00 m (Zwillingsbereifung) möglich.

 

Die Stellungnahme des Amtes für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten Abensberg-Landshut vom 24.08.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Die Hinweise auf die Zufahrten zu den landwirtschaftlichen Grundstücken werden berücksichtigt. Im Süden wird eine Feldzufahrt mit 7,8 m Breite vorgesehen.

 

Die Gemeinde geht davon aus, dass eine ausreichende Zufahrt zu Fl.Nr. 42/5 gewährleistet ist. Dies, zumal eine volle Belegung des Parkplatzes vor allem an Wochenenden zu erwarten ist und hier kein nennenswerter landwirtschaftlicher Verkehr zu erwarten ist. Das Grundstück Fl.Nr. 42/5 ist im Eigentum des Eigentümers des Gasthauses Forster am See. So kann dieser entsprechende Konfliktsituationen durch Regelungen mit Pächtern eigenverantwortlich lösen.

 

 

4.2b

Bei allen Pflanzungen von Bäumen und Sträuchern sind die geltenden Rege-lungen des AGBGB Art. 47 und 48 zu beachten und zu angrenzenden benachbarten Flächen nachfolgende Abstände einzuhalten:

 0,50 m für Gehölze

 2,00 m für Gehölze höher als 2,0 m Wuchshöhe

 4,00 m zu landwirtschaftlichen Nutzflächen für Gehölze höher als 2,00 m bei erheblicher Beeinträchtigung.

Die Bewirtschaftung der angrenzenden landwirtschaftlichen Fläche darf nicht durch überhängende Äste, Schattenwurf oder Wurzelwachstum beeinträchtigt werden. Ein ordnungsgemäßer Rückschnitt ist sicher zu stellen.

 

Die geltenden Grenzabstände werden eingehalten. Am Süd- und Westrand sichern breite Streifen mit Planzeichen 13.3 und 13.5 einen ausreichenden Abstand der Gehölzpflanzung (Planzeichen 13.1 und 13.2) bis zur angrenzenden Landwirtschaftlichen Nutzfläche.

 

 

Landratsamt Landshut - Abfallwirtschaft, staatl. Abfallrecht, Bodenschutzrecht, Schreiben vom 04.09.2023

 

4.3

 

zu den Änderungen im vorgelegten Flächennutzungsplan ergeht folgende bodenschutzrechtliche Stellungnahme:

Auf der Fläche soll ein Parkplatz für das angrenzende Gasthaus errichtet werden. Nach Bodenschätzung ist der anstehende Boden der Bodenart Lehm zuzuordnen. Der Boden ist mit der Bodenzahl 83 und der Ackerzahl 76 bewertet. Damit handelt es sich um einen sehr hochwertig Boden.

Durch die Maßnahme wird massiv in den anstehenden Boden eingegriffen. Von daher ist überschüssig anfallender Oberboden möglichst hochwertig zu verwenden, bspw. bei der Renaturierung von Flächen, Verbesserung landwirtschaftlich genutzter Flächen oder landschaftsgestalterische Maßnahmen. Ein entsprechendes Verwertungskonzept ist vor Beginn der Maßnahme vorzulegen. Bei einer landwirtschaftlichen Verwertung des Oberbodens bzw. des Aufbringens auf einer Fläche mit mehr als 500 m² oder bei einer Auffüllung von mehr als 2 m bedarf es einer baurechtlichen Genehmigung.

Bei Fragen können Sie sich gerne an mich wenden.

 

Die Stellungnahme des Landratsamts Landshut - Abfallwirtschaft, staatl. Abfallrecht, Bodenschutzrecht vom 04.09.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Dem Belang des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden und einer möglichst bodenschonenden Planung wird Rechnung getragen. Auch der Schutz des Oberbodens wird geachtet. Hier wird im Zuge der Bauausführung das gewünschte Verwertungskonzept offengelegt. Dies ist jedoch nicht Gegenstand der vorliegenden Bauleitplanung.

Die versiegelten Bereiche beschränken sich auf die aus Immissionsschutzgründen erforderlichen Bereiche der Fahrgassen. Alle weiteren Teilflächen sind teilversiegelt bzw. in wasserdurchlässiger Bauweise.

In den Randbereichen (Planzeichen 13.3 und 13.5) wird eine dauerhafte Bodenbedeckung in den zu begrünenden privaten Flächen vorgegeben. 

 

Landratsamt Landshut - Untere Immissionsschutzbehörde, Schreiben vom 22.09.2023

 

4.4a

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.4a

 

 

Sonstige fachliche Informationen und Empfehlungen aus der eigenen Zuständigkeit zu dem o. g. Plan (mit Begründung und ggf. Rechtsgrundlage)

 

Im Rahmen des Bauleitplanverfahren zur Aufstellung des Bebauungs- mit Grünordnungsplanes "SO Parkplatz Gasthaus Forster am See" mit gleichzeitige Änderung des Flächennutzungsplanes durch Deckblatt Nr. 36 wurde der unteren Immissionsschutzbehörde eine schalltechnische Untersuchung (SU) der Hoock & Partner Sachverständigen PartG mbB vorgelegt. Da eine separate Begutachtung der gegenständigen Bauleitplanung auf Grund der betrieblichen Zusammenhänge nicht geeignet war, die schalltechnische Verträglichkeit beurteilen zu können, wurde in dem Gutachten ECH-4025-03/ 4025-03_E01 vom 24.07.2023 der zukünftige Gesamtbetrieb des Gasthauses Forster  am See inkl. "SO Parkplatz Forster am See" berechnet und beurteilt.

 

Hierzu kann aus immissionsschutzfachlicher Sicht wie folgt Stellung genommen werden:

 

Für die geplante Parkplatzfläche im Sondergebiet wurden u.a. in der SU die im B-Plan festgesetzten 59 Stellplätze berücksichtigt. Die Zufahrt zu der geplanten Parkplatzfläche wurde über den Innenhof  und die Umfahrung des Bettenhauses und die Abfahrt entsprechend des Parkleitsystems über den westlich gelegenen Parkplatz angesetzt. Für die Frequentierung wurden die Ansätze der Parkplatzlärmstudie für eine "Gaststätte im ländlichen Bereich" herangezogen. Für eine Betrachtung auf der sicheren Seite wurden die im B-Plan festgesetzten Carports  in der Berechnung der SU nicht mitberücksichtigt. Der Emissionsansatz erscheint plausibel.

 

Die Stellungnahme des Landratsamts Landshut - Untere Immissionsschutzbehörde vom 22.09.2023 wird zur Kenntnis genommen.

 

Aus den zustimmenden Ausführungen zu den Emissionsansätzen ergibt sich kein Handlungsbedarf.

 

4.4b

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.4b

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

4.4b

 

Für die Berechnung der Lärmimmissionen in der Nachbarschaft wurden als maßgebliche Immissionsorte fünf Wohnhäuser mit bestehenden schutzbedürftigen Nutzungen gewählt, vgl. Kapitel 3.3. der SU. Die Wohnhäuser befinden sich nord-, öst-, und südlich des Betriebsgeländes. Die Ergebnisse der SU zeigen,  dass der Gesamtbetrieb die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der TA Lärm für ein Misch-/Dorfgebiet - und damit auch die anzustrebenden Orientierungswert der DIN 18005 - an den berücksichtigten Immissionsorten in der Nachbarschaft im Tagzeitraum und in der ungünstigsten Nachtstunde einhalten kann.

 

Fehlerhaft ist die SU dahingehend, dass die Wohnhäuser auf den Grundstücken FI.Nr. 42 und 42/3 sowie die geplanten schutzbedürftigen Nutzungen auf FI.Nr. 7 und 8, der Gemarkung Eching nicht als maßgebliche Immissionsorte nach TA Lärm mitberücksichtigt worden sind.

 

Die beiden bestehenden Wohnhäuser FI.Nr. 42 und 42/3 wurde in der SU als sog. "Betriebsleiterwohnhäuser" eingestuft und dementsprechend bei der Betrachtung der Schallimmissionen vernachlässigt. Es ist von ausschlaggebender Bedeutung, ob diese Wohnhäuser als "allgemeines" Wohnen zu charakterisieren sind oder als betriebsbezogene Wohnhäuser, da Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter ein geringerer Schutz gegen Immissionen zusteht als den sonstigen Wohnungen.

Laut Auskunft des Bauamts ist maßgebend für die bauplanungsrechtliche Einstufung dieser beiden Wohnhäuser der objektive Inhalt der Baugenehmigung.  Nach den Bauakten (Bpl.Nr. 342/1983 und A1092/1995) ergeben sich weder aus den Baugenehmigungsbescheiden noch aus den Bauvorlagen Anhaltspunkte, dass betriebsbezogene Wohnungen genehmigt worden sind. Vielmehr sind antragsgemäß Baugenehmigungen für "allgemeines" Wohnen erteilt worden (Neubau eines Zweifamilienwohnhauses und eines Einfamilienwohnhauses mit Garage). Auch führen, laut Auskunft des Bauamts, die Eigentumsverhältnisse an den Grundstücken FI.Nr. 42 und 42/3 zu keiner anderen Bewertung.

 

Der Betriebsablauf Forster am See wurde so strukturiert (Abfahrt Pkw, Situierung Raucherbereich etc.) und dementsprechend in der SU berücksichtigt, dass die beiden o.g. Wohnhäuser nicht als schutzbedürftige Nutzung in Bezug auf den eigenen Betrieb zu betrachten sind. Es ist daher an den Wohngebäuden mit einer Überschreitung der IRW der TA Lärm zu rechnen.

 

 

Die schalltechnische Untersuchung ist dementsprechend anzupassen und um die o.g. lmmissionsorte zu ergänzen. Resultierend daraus sind mögliche aktive Schallschutzmaßnahmen für den Betrieb zu untersuchen. Es wird gebeten diese der unteren Immissionsschutzbehörde vorzulegen, um eine abschließende Beurteilung abgeben zu können.

 

 

Es ist zutreffend, dass die beiden genannten Wohnhäuser ("Stauseestraße 1a" und Stauseestraße 3/5) dem Wortlaut der jeweiligen Baugenehmigungen nach nicht zwingend als betriebszugehörig anzusehen sind, wenngleich dies der tatsächlichen Nutzung entspricht.

Für das Doppelhaus "Stauseestraße 3/5" wurde durch den Eigentümer Herrn Forster zwischenzeitlich ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt, demnach der Genehmigungsinhalt an die tatsächliche Nutzung als Wohnhaus für (Bereitschafts-)personal angepasst wird, wobei von Seiten der Rechtsabteilung des Landratsamts Landshut eine baldige Genehmigung des Antrags in Aussicht gestellt wurde.

 

In einer Neufassung des schalltechnischen Gutachtens, letzter Stand vom 28.03.2024, wird dieser Umstand ebenso berücksichtigt wie eine schalltechnische Beurteilung des verbleibenden Wohnhauses "Stauseestraße 1a". Im Ergebnis des Einbezugs dieses Wohnhauses ergibt sich die Notwendigkeit der Festsetzung einer Lärmschutzeinrichtung zur Abschirmung der in Richtung des Grundstücks Fl.Nr. 42 angeordneten Stellplatzreihe mit einer Mindesthöhe von 1,2 m über Gelände.

 

 

 

 

 

Die Stellungnahme der fünf Bürger zur Ebene Flächennutzungsplan vom 11.09.2024 wird zur Kenntnis genommen.

 

 

 

Die vorgebrachten Belange, vor allem das Rücksichtnahmegebot und die intensive Auseinandersetzung mit der Stellplatzsituation, dem Verkehrsaufkommen und dem Immissionsschutz werden seitens der Gemeinde Eching gewürdigt und in die Abwägung eingestellt. Hierzu erfolgten mehrfache Überarbeitungen des Immissionsschutzgutachtens, letzter Stand vom 28.03.2024, und der diesem zugrunde liegenden Betriebsbeschreibung sowie in einzelnen Punkten auch im Bebauungs- und Grünordnungsplan (siehe Festsetzungen 15.3, 15.4, 0.8 und 09).

 

Gleichwohl hält die Gemeinde Eching an einer überarbeiteten Fassung der Bauleitplanung zum Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Parkplatz Gasthaus Forster am See fest und stützt sich hierbei auf folgende Gesichtspunkte: Ziel ist es das Gasthaus Forster am See mit Gastronomie und Beherbergungsbetrieb als örtlichen Unternehmer zu erhalten, der eine Vielzahl an Arbeitsplätzen bereitstellt und auch einen Garant für die kulturelle Lebendigkeit im Ort darstellt.

 

 

Die Auffassung der Einwendungsführer wird zur Kenntnis genommen. Die behaupteten Rechtsfehler werden nachfolgend im Einzelnen behandelt.

 

Die städtebauliche Erforderlichkeit ist gegeben. Die Planung eines Parkplatzes für das Gasthaus Forster am See zur Verbesserung der Parkplatzsituation entspricht der städtebaulichen, planerischen Konzeption der Gemeinde. Damit wird auch nicht der Stellplatzbedarf für eine teilweise ungenehmigte Nutzung gelöst. Der genehmigte Gaststättenbetrieb hat gerade mit dem genehmigten Veranstaltungsbetrieb einen größeren Stellplatzbedarf, der auch städtebaulich einer Steuerung bedarf. Dem dient der Bebauungsplan.

 

Auch wird hier durch die im Gemeindeentwicklungskonzept (GEK) der Gemeinde Eching vom 27.11.2023 herauskristallisierte nicht ausreichend geregelte Verkehrssituation, hier v.a. dem ruhenden Verkehr, Rechnung getragen. Ein wesentlicher Aspekt ist hier die Ordnung der Nutzung und die Minimierung der Konflikte, wie im vorliegenden Fall durch die Carports am Ostrand, als Sichtschutz.

 

Im Vergleich zum Planstand Vorentwurf entfällt im Bebauungs- und Grünordnungsplan ein geplanter Großbaum, um das Carport am Ostrand geschlossen ausbilden zu können und eine Bestückung mit einer PV-Anlage darauf besser umsetzen zu können. So entsteht auch ein einheitliches Bild zum im Osten angrenzenden Grundstück hin.

 

 

 

Die versehentlich vergessene Zweckbestimmung wird in der Planzeichnung auf Bebauungsplanebene ergänzt, ebenso wird diese zu Konkretisierung auch in der Legende zum Flächennutzungsplan-Deckblatt 36 ergänzt.

 

Die rechtlichen Anforderungen an das Abwägungsgebot nach gefestigter Rechtsprechung der Verwaltungsgerichte sind der Gemeinde bekannt.

 

Der Flächennutzungsplan wird im vorliegenden Verfahren insoweit geändert, wie es für Bebauungsplanverfahren notwendig ist. Für den nördlich und östlich angrenzenden besiedelten Bereich ist der Flächennutzungsplan obsolet, was auch durch die Ortsabrundungssatzung Eching zum Ausdruck kommt. Dies wird im Rahmen des nächsten Verfahrens zur Überarbeitung des (gesamten) Flächennutzungsplans berücksichtigt und umgesetzt werden.

 

Dem schalltechnischen Gutachten, letzter Stand vom 28.03.2024, liegt eine äußerst detaillierte Betriebsbeschreibung vom 27.03.2024 zu Grunde auf deren Basis die Berechnungen aufgebaut wurden. Im Folgenden werden die einzelnen Punkte erläutert:

 

Es trifft zu, dass auf Fl.Nr. 8 im Nebenerwerb zwischen 5 und 10 Schafe gehalten werden. In Immissionsschutzrechtlicher Hinsicht ist dies jedoch unbeachtlich. Weder entstehen damit bisher unberücksichtigte Immissionsorte für die Beurteilung des Gaststättenlärms. Noch gehen von dieser Zahl an Schafen Geruchsemmissionen aus, die bei der gegebenen Gebietsqualität einer weiteren Beurteilung bedürften.

 

In einer Neufassung des schalltechnischen Gutachtens, letzter Stand vom 28.03.2024, werden all diejenigen Nutzungen nicht länger berücksichtigt, die nach Auffassung des Landratsamts Landshut als zuständiger Genehmigungsbehörde nicht genehmigt sind.

 

Nach der vorliegenden Betriebsbeschreibung vom 27.03.2024 findet zwischen 5 Uhr und 6 Uhr eine Anlieferung von Backwaren statt. Dies ist im vorliegenden Verfahren, insbesondere im Immissionsgutachten vom 28.03.2024 berücksichtigt.

 

 

 

Für das Doppelhaus "Stauseestraße 3/5" wurde durch den Eigentümer Herrn Forster zwischenzeitlich ein Antrag auf Nutzungsänderung gestellt, demnach der Genehmigungsinhalt an die tatsächliche Nutzung als Wohnhaus für (Bereitschafts-)personal angepasst wird, wobei von Seiten der Rechtsabteilung des Landratsamts Landshut wurde eine baldige Genehmigung des Antrags in Aussicht gestellt wurde.

 

In einer Neufassung des schalltechnischen Gutachtens, letzter Stand vom 28.03.2024, wird dieser Umstand ebenso berücksichtigt wie eine schalltechnische Beurteilung des verbleibenden Wohnhauses "Stauseestraße 1a".

 

 

Es ist nichtzutreffend, dass Rundungen im Anwendungsbereich der TA Lärm nicht zulässig seien. Wie der Fußnote 11 auf Seite 49 der der Fassung des schalltechnischen Gutachtens Proj.-Nr. ECH-4025-03 / 4025-03_vom 28.03. 2024 zu entnehmen ist, wurde der Beurteilungspegel fachgerechnet ganzzahlig gerundet, wobei konform zu den Hinweisen zur Auslegung der TA Lärm des Länderausschusses für Immissionsschutz (LAI) die mathematisch "übliche" Rundung nach DIN 1333 angewandt wurde. Eine Überschreitung liegt demnach nicht vor.

 

Die Fahrwege wurden auf den Anlagengrundstücken angesetzt und dort selbstverständlich für alle Immissionsorte berücksichtigt.

 

 

 

Die Vergabe eines Zuschlags für Tageszeiten mit erhöhter Empfindlichkeit (sog. "Ruhezeitenzuschlag") ist bei Immissionsorten mit der Schutzbedürftigkeit eines Dorfgebietes (MD) nicht erforderlich. Die Annahme des Einwands beruht auf einem redaktionellen Fehler, der im Rahmen des Einfügens der Gebietskategorie des Urbanen Gebiets in der TA Lärm entstanden ist, und der durch die Hinweise zur Auslegung der TA Lärm des Länderausschusses für Immissionsschutz (LAI) mit Stand vom 24.02.2023 korrigiert wurde. Dort heißt es wörtlich:

 

"Wegen des Einfügens urbaner Gebiete in Nummer 6.1 Satz 1 als Buchstabe c) hätte in Nummer 6.5 Satz 1 die Angabe "Buchstaben d bis f" durch die Angabe "Buchstaben e bis g" ersetzt werden müssen, um wie bisher die Gebietskategorien vom allgemeinen Wohngebiet und Kleinsiedlungsgebiet mit dem neuen Buchstaben e) bis zu den Kurgebieten, Krankenhäusern und Pflegeanstalten mit dem neuen Buchstaben g) von der Regelung zu erfassen. Daher sind die Zuschläge abweichend vom Verweis der Nummer 6.5 für die Kategorien Kleinsiedlungsgebiet, allgemeines und reines Wohngebiet, Kurgebiet, Krankenhäuser und Pflegeanstalten anzuwenden."

 

 

 

Ebenso wie in dem genannten Gutachten aus dem Jahre 2017 wurde in den Veranstaltungssälen ein Innenpegel von 100 dB(A) angesetzt. Dieser setzt sich aus einem Taktmaximal-Mittelungspegel L_AFTeq = 97 dB(A) und einem vorsorglich vergebenen Informationshaltigkeitszuschlag K_T = 3 dB(A) zusammen. Im Gegensatz zu dem Gutachten aus dem Jahre 2017 wurden während der Tagzeit jedoch die Öffnungszeiten der Gaststätte durch einen entsprechenden Einwirkzeitenabschlag K_TE berücksichtigt, wie auch Kapitel 4.5.1 des schalltechnischen Gutachtens Proj.-Nr. ECH-4025-03 / 4025-03_E01 vom 24.07.2023 zu entnehmen ist.

 

Der Innenpegel in den à la carte bewirteten Gasträumen wurde für die Nachtzeit gegenüber der Tagzeit um 5 dB(A) abgesenkt, um der Tatsache Rechnung zu tragen, dass nach 22:00 Uhr gemäß Betreiberangaben im Regelfall lediglich mi der Anwesenheit einzelner Personen nach Küchenschluss zu rechnen ist.

 

 

Die in Ansatz gebrachten Schalldämm-Maße der Fenster sind Kapitel 4.5.1 der Fassung des schalltechnischen Gutachtens Proj.-Nr. ECH-4025-03/4025-03 vom 28.03.2024 zu entnehmen.

 

Die in den Berechnungen berücksichtigten Öffnungszustände basieren auf der ebenfalls im Gutachten vom 28.03.2024 erstellten Betriebsbeschreibung vom 27.03.2024 und bilden somit den nach Betreiberangaben praktizierten Stand ab. Im Zweifelsfall ist die Einhaltung dieser Öffnungszustände auf Vollzugsebene sicherzustellen.

 

Das geplante Parkleitsystem ist Teil der Betriebsbeschreibung vom 27.03.2024, welche der schalltechnischen Gesamtbetrachtung vom 28.03.2024 des Gasthauses Forster am See zu Grunde liegt. Auf Ebene der Bauleitplanung ist sicherzustellen, dass durch diese Planung kein Konflikt entsteht, der auf Vollzugsebene nicht gelöst werden kann, was im vorliegenden Fall nachweislich nicht zutrifft. Auf Vollzugsebene kann die Einhaltung der diesbezüglichen Vorgaben mit verhältnismäßigen und nachvollziehbaren Maßnahmen umgesetzt und sichergestellt werden.

 

 

Hierbei handelt es sich um einen redaktionellen Fehler des Gutachtens, der ausschließlich bei der Beschreibung der Parkflächen in Kapitel 4.1.2 des Gutachtens auftaucht und in der Neufassung, letzter Stand vom 28.03.2024, entsprechend korrigiert wurde. Bereits in der Erstfassung wurde der Parkplatz P3 respektive der dazugehörige Fahrweg jedoch korrekt berechnet, da der zutreffende Oberflächenzuschlag für Schotter/Kies vergeben wurde, wie Kapitel 4.5.3 des Gutachtens vom 24.07.2023 zu entnehmen ist.

 

 

In einer Neufassung des Gutachtens wurden zwei zusätzliche Raucherbereiche berücksichtigt. Im Zweifelsfall ist auf Vollzugsebene durch den Betreiber mittels geeigneter organisatorischer Maßnahmen sicherzustellen, dass sich rauchende Gäste im Freien nachts ausschließlich in diesen Bereichen aufhalten.

 

Die Durchführung von Stehempfängen oder vergleichbaren Nutzungen im Freien wurden zwischenzeitlich durch das Landratsamt untersagt und wurde daher nicht länger in die Untersuchung, letzter Stand vom 28.03.2024, eingestellt.

 

Nach § 16 StVO dürfen Schallzeichen (Hupen) nur bei Überholvorgängen außerhalb geschlossener Ortschaften oder bei Gefahrensituationen verwendet werden. Dem Besitzer bzw. Betreiber einer Gaststätte ist es nicht anzulasten, wenn sich Gäste bei der Anfahrt auf das Betriebsgelände ordnungswidrig verhalten.

 

Die Prognose der Parkplätze (einschließlich der zugehörigen Fahrwege) erfolgte nach den fachlich und rechtlich anerkannten Empfehlungen der Bayerischen Parkplatzlärmstudie unter Berücksichtigung aller dort genannten Zuschläge (z. B. Zuschlag der Parkplatzart K_PA für einen Parkplatz einer Gaststätte, Korrekturfaktor für unterschiedliche Fahrbahnoberflächen, Impulshaltigkeitszuschlag).

 

Eine Erforderlichkeit der Berücksichtigung einzelner Ereignisse bei besonderen Wetterlagen wie das Befreien von Windschutz- oder Heckscheiben von Eis ergibt sich daraus nicht.

 

 

 

Die Erschließung des Parkplatzes erfolgt über die bestehenden und genehmigten Parkflächen des Gaststättenbetriebes. Eine Erschließung wäre zwar auch auf der Westseite über das Grundstück Fl.Nr. 42 möglich, würde aber an der bestehenden Parkplatzsituation nichts ändern und deshalb nur zu einer zusätzlichen und städtebaulich nicht gewünschten Versiegelung führen.Weiterhin wäre eine Zufahrtssituation um das Poolhaus im Südwesten des Grundstücks Fl.Nr. 42 äußerst beengt und aufgrund der Anerkennung des Wohnhauses als Immissionsort auch schalltechnisch nicht verträglich. 

 

 

Die vorliegende Planung berücksichtigt das Konfliktbewältigungsgebot. Im Verfahren findet eine intensive und genaue Untersuchung der Lärmauswirkungen auf die Nachbarschaft statt. Untersucht wird nicht nur der vom geplanten Parkplatz ausgehende Lärm, sondern der vom gesamten genehmigten Betrieb einschließlich des künftigen Parkplatzes ausgehende Lärm. Das erstellte Lärmgutachten ist mit dem LRA Landshut abgestimmt und hierdurch wird nachgewiesen, dass keine nach den rechtlichen Vorgaben unzumutbaren Lärmeinwirkungen auf die Nachbarschaft erfolgt. Es erfolgt keine Verstärkung einer Konfliktlage, sondern eine Verbesserung der Parkplatzsituation unter Wahrung der Schutzansprüche der Nachbarschaft. Es erfolgt auch keine unzulässige Verlagerung der Konfliktlösung in das Baugenehmigungsverfahren. Abgesehen, davon, dass eine solche Verlagerung keinesfalls (pauschal) unzulässig wäre, ist durch den gewählten Ansatz - Betrachtung des genehmigten Betriebs zuzüglich des geplanten Parkplatzes - gewährleistet, dass die Schutzansprüche der Einwendungsführer bereits auf Planungsebene berücksichtigt werden. Soweit in Ziffer 8 des schalltechnischen Gutachtens Auflagenvorschläge gemacht werden, können diese im Baugenehmigungsverfahren ohne weiteres umgesetzt werden.

 

 

Die Gemeinde erachtet die Planung als zulässig; auf die Behandlung der vorstehenden Einzeleinwendungen wird verwiesen. Es besteht kein Anlass zur Einstellung des Flächennutzungsplanänderungsverfahrens.

 

Ja-Stimmen:

14

Nein-Stimmen:

1

Persönlich beteiligt:

0

Anwesende Mitglieder:

15